셀러 파이낸싱, 2026년 부동산 거래에서 왜 갑자기 늘어났을까?

 

최근 부동산 시장에서 '셀러 파이낸싱'이란 말이 자주 들리는데요. 25억짜리 아파트를 20억에 산다는 얘기에 뭔가 이상하다 싶었어요.

셀러 파이낸싱이 뭔가요? 왜 갑자기 늘어났죠?

셀러 파이낸싱(Seller Financing)은 매도자가 직접 대출을 해주는 방식이에요. 쉽게 말해 집 주인이 은행 역할을 대신하는 거죠. 예를 들어볼게요. 25억 원짜리 아파트를 사고 싶은데 은행 대출이 안 나온다면? 매도자와 이렇게 계약해요. 계약서상 매매가는 20억 원으로 적고, 나머지 5억 원은 매도자에게 따로 빌리는 거예요. 등기부에는 20억만 기록되고, 5억은 사적 차용증으로 처리하죠. 2026년 들어 이 방식이 급증한 이유는 명확해요. 대출 규제가 강화되면서 정상적으로는 돈을 빌릴 수 없는 사람들이 늘었거든요. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 연소득 대비 대출 한도가 빡빡해지자, 규제를 우회할 방법을 찾다가 이 방식이 확산된 거예요. 부동산업계에서는 '25억 원에 우리 집을 20억에 팔겠다'는 말이 공공연하게 나돌 정도였다고 하네요.

매도자는 왜 이런 거래를 해주는 건가요?

매도자 입장에서도 이득이 있어요. 우선 빨리 팔 수 있어요. 대출 규제 때문에 매수자가 줄어든 시장에서, 셀러 파이낸싱을 제안하면 거래 성사 확률이 높아지거든요. 게다가 이자 수익도 챙길 수 있어요. 5억을 빌려주면서 연 5~7% 정도 이자를 받기로 약정하는 경우가 많아요. 은행 예금보다 훨씬 높은 수익이죠. 물론 리스크는 있지만, 담보로 잡을 수 있는 부동산이 있으니 어느 정도 안전장치는 되는 셈이에요. 또 하나, 세금 회피 목적도 있어요. 실제 거래가를 낮춰 신고하면 양도소득세나 취득세 부담이 줄어들죠. 이 부분은 명백히 불법이지만, 거래 당사자끼리만 아는 사적 계약이라 적발이 쉽지 않아요.

이게 규제 허점이라는 건 무슨 의미죠?

정부는 부동산 과열을 막으려고 DSR 규제를 강화했어요. 은행에서 빌릴 수 있는 돈을 제한해서, 무리한 빚으로 집을 사는 걸 막으려던 거죠. 그런데 셀러 파이낸싱은 이 규제를 완전히 비껴가요. 왜냐하면 등기부에 기록되는 매매가만 20억이면, 금융당국 입장에서는 20억짜리 거래로만 보이거든요. 실제로는 25억을 빌렸는데 시스템상으로는 20억만 대출받은 것처럼 보이는 거예요. 나머지 5억은 사적 차용이라 금융 통계에도 잡히지 않고요. 결국 규제의 실효성이 떨어지는 거죠. 빚은 그대로인데 통계상으로만 건전해 보이니, 정부는 시장을 제대로 파악할 수 없어요. 2026년 현재 이런 거래가 얼마나 많은지 정확한 통계조차 없는 상황이에요.

이런 거래의 실제 리스크는 뭔가요?

매수자 입장에서 가장 큰 리스크는 이중 부담이에요. 은행 대출 이자 + 매도자에게 갚을 돈을 동시에 감당해야 하거든요. 금리가 조금만 올라가도 상환 부담이 급증해요. 매도자도 안전하지 않아요. 매수자가 돈을 못 갚으면 회수가 어려워요. 법적으로 1순위 담보권은 은행이 가지고 있어서, 집이 경매로 넘어가면 매도자는 나중에 받게 돼요. 집값이 떨어지면 손해를 고스란히 떠안을 수 있죠. 무엇보다 불법 소지가 크다는 게 문제예요. 실거래가를 낮춰 신고하면 부동산 실거래가 신고법 위반이고, 적발되면 과태료는 물론 추징세까지 나와요. 계약 자체가 무효가 될 수도 있고요. 2026년 들어 국세청이 이런 거래를 집중 단속하겠다는 방침을 밝혔지만, 아직까지는 적발 사례가 많지 않아 음성적으로 계속되고 있는 상황이에요.

셀러 파이낸싱은 규제를 비껴가는 꼼수지만 매수자도 매도자도 모두 리스크가 큰 거래예요. 당장은 편해 보여도 나중에 세금 폭탄이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있으니, 정상적인 거래 방식을 찾는 게 훨씬 안전하다는 점 꼭 기억하세요.